Ce qu'on a le droit de faire au dernier étage d'un immeuble de faubourg, 12, rue des Tanneurs-Neuves : règle par règle, avec sa source dans le PLU bioclimatique de Paris, et la liste de ce qu'il reste à vérifier. Aide à la décision, pas un certificat d'urbanisme.
Quatorze points contrôlés pour le T3 du 3e étage et le toit qui le couvre. Chacun renvoie à son article, détaillé plus loin.
Un immeuble de faubourg de la fin du XIXe siècle, R+3 sur rue, entre deux voisins plus hauts. L'appartement occupe la moitié du 3e et dernier étage côté cour, plein sud.
Plan masse de l'exemple. En vert : l'appartement. La cour de 8,60 m sépare la façade du fond de la parcelle.
Relevé du 3e étage, repris de la visite VisIT. PLU+ y relève trois portes de service de 70 cm : ce n'est pas une règle d'urbanisme, mais un point de confort à corriger dans tout projet.
Coupe de l'immeuble, de la cour à la rue. En vert : le gabarit-enveloppe d'une surélévation destinée au logement sur une rue de 15 m, et la hauteur plafond.
Gabarit (UG.3.3.3 1°) : verticale de 18,80 m à l'alignement, puis quart de cercle de 6,80 m de rayon, puis horizontale à 25,60 m, coupée par la hauteur plafond de 25 m. L'immeuble culmine à 15,90 m : un niveau de 3 m tient avec plus de 8 m de marge.
8,60 m entre la façade et le fond de la parcelle : au-delà des 6 m exigés pour une façade qui éclaire des pièces principales (UG.3.1.2 2°). Une surélévation à l'aplomb de la façade reste conforme ; un attique en retrait l'est davantage.
Une toiture neuve doit être végétalisée pour atteindre l'indice de 1,5 (UG.4.2.1), avec des protections solaires extérieures et des matériaux biosourcés privilégiés (UG.5.1.3, UG.5.1.5). La courette et les souches restent en place (UG.5.1.1).
Chaque règle résumée avec sa page dans le règlement écrit (tome 1), et ce qu'elle donne pour ce bien.
| Verdict | Article | Règle | Pour ce bien | Source |
|---|---|---|---|---|
| Conforme | UG.1.1 Destination | Habitation autorisée en zone urbaine générale ; seules les occupations listées sont interdites. | Logement existant, logement projeté : autorisé. | tome 1, p. 46 |
| Interdit | UG.1.4.2 Commerce du rez-de-chaussée | Sur une voie protégée, un commerce en rez-de-chaussée sur rue ne peut pas changer de sous-destination. | Dans l'exemple, la rue est protégée : la boutique ne pourra pas devenir un logement. | tome 1, p. 51-52 · plan de protection du commerce |
| Conforme | UG.1.5.1 Mixité sociale | Part de logement social imposée, sauf si la surface d'habitation créée est inférieure à 500 m². | Au plus 60 m² créés : la règle ne s'applique pas. | tome 1, p. 53-54 |
| Conforme | UG.2.1.2 Éclairement | Toute pièce principale est éclairée par au moins une baie qui en constitue l'éclairement premier. | Séjour et chambres éclairés par les portes-fenêtres sur cour. | tome 1, p. 59 |
| À vérifier | UG.2.3.4 Insertion de la surélévation | La surélévation tient compte de la volumétrie, de l'aspect et des matériaux de l'existant ; une écriture contemporaine est admise si elle met l'immeuble en valeur. | Appréciation de l'instructeur, sur dessins : à préparer avec soin. | tome 1, p. 66 |
| Conforme | UG.3.1.2 2° Vue sur la limite du fond | Une façade qui éclaire une pièce principale est à 6 m au moins de la limite séparative, sur 4 m de large. | La façade sur cour est à 8,60 m du fond de la parcelle. | tome 1, p. 71 |
| Conforme | UG.3.2.1 Hauteur plafond | Toute construction respecte la hauteur plafond du plan général des hauteurs. | 25 m dans l'exemple ; l'immeuble culmine à 15,90 m. | tome 1, p. 77 · plan général des hauteurs |
| Conforme | UG.3.3.3 1° Surélévation destinée au logement | Sur une voie de plus de 12 m, le gabarit devient : verticale H = P + 25 % de P, puis quart de cercle r = 25 % de P + 3 m (6 à 10 m). | P = 15 m : H = 18,80 m, r = 6,80 m. Un niveau de plus tient avec 8 m de marge. | tome 1, p. 93-94 |
| À vérifier | Définitions Bande de constructibilité principale | Les règles de gabarit ci-dessus s'appliquent dans cette bande ; au-delà, hauteur limitée à 15 m (UG.3.2.1 2°). | L'immeuble s'étend à 17 m de la rue : sa profondeur exacte dans la bande est à confirmer, point décisif. | tome 1, p. 77 · définitions, partie 2 |
| Conforme | UG.4.1.1 Espaces libres | Surface d'espaces libres imposée aux constructions neuves, extensions et épaississements. | Une surélévation n'est pas visée ; la cour de 92 m² reste libre. | tome 1, p. 104 |
| Conforme | UG.4.2.1 Végétalisation du bâti | Une surélévation atteint un indice de végétalisation d'au moins 1,5. | Atteignable en toiture : 1,75 avec 24 m² de toiture plantée, près de 6 avec une toiture entièrement végétalisée. | tome 1, p. 111-112 |
| Conforme | UG.5.1.1 Ventilation naturelle | Courettes, conduits et souches de cheminée existants sont conservés ou adaptés. | La courette et les deux souches restent en place. | tome 1, p. 118 |
| À vérifier | UG.5.1.2 à 5 Bioclimatique et carbone | Exigences renforcées sur la RE 2020 (Bbio, confort d'été, énergie, carbone), protections solaires extérieures, matériaux biosourcés. | Application exacte de la RE 2020 à une surélévation à confirmer par le bureau d'études thermiques. | tome 1, p. 118-119 |
| À vérifier | UG.7.2.3 Vélos | Surfaces de stationnement vélos pour les logements créés. | Aucun logement créé si l'appartement s'agrandit : a priori sans objet, à confirmer. | tome 1, p. 130 |
Ce qu'aucune lecture du PLU ne peut trancher. À vérifier avant de dessiner le projet définitif.
THESMORA · PLU. Exemple : bien, adresse, parcelle et valeurs locales (hauteur plafond, protections) fictifs ; règles citées du règlement réel. Aide à la décision, pas un certificat d'urbanisme. Pour les plans A, B, C et l'étude financière, voir les trois projets de PLU+.